房价下跌难度太大,区域经济概念还会上涨|投资指南

2019年底,中央经济工作会议中关于房地产的态度发生了微妙变化。严跃进指出,政策框架的思路已经很清晰了,即坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底。房地产后续政策的大框架,也应该在这个思路下制定,尤其是要积极处理好“房价稳定”和“楼市活跃”的关系。

数据来源:中国指数研究院

根据中国指数研究院数据显示,2019年一线城市价格走势相对平稳,在宏观调控下保持相对稳定。2019年一线城市房价基本保持在过去2年水平。

数据来源:中国指数研究院

一线城市二手房价格基本平稳,北京、上海、广州二手房价维持平稳波动走势,深圳二手房价有抬头势头。

严跃进认为,2020年房价本身难以下降,但涨幅空间可以控制。2015-2018年高规模的新房交易,已经为二手房市场增加了很多房源,后续有助于抑制高房价。各地房价调控责任目标制会继续落实,房价严管控做法依然会存在。

2016年,促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

全国百城新建商品住宅成交面积(万平方米)

全国库存数据相关情况(万平方米)

数据来源:中国指数研究院

在区域政策方面,以京津冀、长三角一体化、粤港澳大湾区为代表的区域经济政策促进了当地人口流入,为市场创造了需求。

2019年整体成交情况相比2018年变化不大,与2016年高峰时期相比,市场依旧略显清淡。2017年,“房住不炒”的调控效果显现,投资者对于未来市场预期发生明显转变,2018年在“因城施策”、“一城一策”影响下,市场热情略微回升,2019年的政策宣传基调基本保持2018年基调,市场情绪也维持之前水平。

政策风向

2019年,加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

严跃进预测,2020年租赁住房的商业模式更加灵活,或会形成先租后购、只租不售等形式,方便不同群体的选择。但租赁市场的空置率问题将开始形成,消化库存也成为租赁市场的一个新问题。

严跃进预计,2020年上半年库存绝对量难以大幅上升,但不排除下半年随着供应增加,库存会继续反弹。结构性调整会增加,预计2020年现房交付的规模进一步增加,尤其是包括深圳在内的粤港澳9城、长三角类似苏州等城市。

2017年,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

严跃进称,“2020年,二手房潜在供应会增加,部分市区房源依然紧俏。在政策限制下,潜在积压房源会陆续释放。但同时,在公办民办择校新政策下,部分优质学区房反而会更加受宠。”

2018年,构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

数据来源:中国指数研究院

一线城市除深圳外,租赁价格在2018年基本回落,2019年保持相对平稳。深圳租赁价格表现相对较强,2019年依旧有处于稳步上涨势头。

二手房价格取决于地段

一线房价稳定,二线房价躁动

市场成交保持稳定

相比之下,全国(百城)房价上涨速度放缓,但从2年前至今,依旧保持稳定、低速增长。部分强二线城市如杭州房价增速明显快于全国平均水平。

地区库存分化明显

全国其他城市租赁价格在2019年略微显出疲态,除了少数城市保持相对平稳外,其他城市租赁价格相比2018年均有下滑。

严跃进认为,2020年中国房地产政策的特点可以总结为“底部出现、期待拐点”的内容。类似判断是和当前房地产市场正进入降温通道的特征有关的。政策的目的可以理解为托底,方式是局部松绑和全面松绑。政策的放松或和市场走势有密切挂钩。至于何时放松,关键要看房屋和土地等市场指标的变化情况。不过,一旦涉及到房屋交易秩序混乱、房地产金融风险扩大等问题,那么政策放松的概率就会减少。若是从市场走势看,预计5月份前后政策放松的概率是最大的。

严跃进认为,经过调整后,2020年市场成交有机会保持5%的同比正增长水平。部分限签数据或会在2020年继续体现出来,进而放大交易数据。比如说苏州限购政策中社保缴纳年限过去为1年,而现在升级为2年,这会使得部分草签数据在2020年才能体现出来。

在本轮房地产大调控的背景下,房地产市场降温明显。2019年,房地产市场整体表现出一定波动性。易居研究院智库中心总监严跃进表示,“2019年总体上,国内房地产市场经历了先升温、后打压、再降温的一个过程。”

从库存方面看,2019年8月全国商品房与住宅均降至2013年8月水平以下。相对的,全国商业用房与办公用房库存水平居高不下,相比2016年3月没有较大变化。追踪住宅库存数据发现,一线城市住宅库存变化不太明显,二、三、四线城市住宅库存有所下降。

数据来源:中国指数研究院

数据来源:中国指数研究院

2016年“930新政”起至今的房地产调控路径变化如下:

数据来源:国家统计局、易居研究院中国百城库存报告

发布时间:19-12-2618:02上海营力投资管理有限公司

注:全国数据为待售面积,三四线城市住宅库存为64个城市数据

数据来源:易居研究院中国百城库存报告

福布斯中国

租赁

因此,预计未来房地产政策研究会保持“房住不炒”的基本调控思路,但由于房地产企业资金面压力较大,为了“稳”字当先,关于加杠杆的一些房地产融资政策可能会放开。

总体上而言,二手房与新房一样,均受政策调控影响。个别城市因为人才战略所造成的市场供求变化会产生特殊现象。结构上看,学区房入学优势削弱,包括重庆等限制了学区的使用,同时部分房龄较大的二手房面临贷款难度大的问题。

严跃进指出,对于2019年的调控政策要分两部分看,上半年的调控政策以打压为主,而下半年的一些引进人才政策显示出松绑迹象。

免责声明:文章《房价下跌难度太大,区域经济概念还会上涨|投资指南》来至网络,文章表达观点不代表本站观点,文章版权属于原作者所有,若有侵权,请联系本站站长处理!

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注